Оценочная компания ООО ОК «ВИК. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе Прибыль предпринимателя лейфер

раздел сайта: оценка (главная) / методики / расчёт прибыли предпринимателя / аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости

АНАЛИТИЧЕСКИЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ В ЗАТРАТНОМ МЕТОДЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
к.т.н., доцент,

Озеров Евгений Семёнович
д.т.н., профессор,
заведующий кафедрой
Экономика и менеджмент недвижимости,
Санкт-Петербургский государственный
технический университет (СПбГТУ)

Вопросы оценки
№2 1998

Одной из интересных и трудных проблем затратного метода оценки недвижимости является определение величины прибыли предпринимателя. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика) 1) , от других факторов.

В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи у a . При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу:

инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Согласно подходу с точки зрения затрат рыночная стоимость С затр определяется как сумма стоимости участка земли С з и стоимости нового строительства С нс с учётом накопленного износа И нак :

С затр = С з + С нс - И нак.(1)

Стоимость нового строительства вычисляется как сумма прямых издержек С п, косвенных издержек С к и прибыли предпринимателя ПП:

С нс = С п + С к + ПП.(2)

Отметим, что в (2) величина С к включает в себя расходы на типичную для местного рынка предпродажную подготовку объекта в период между датой завершения строительства и датой продажи (ввода в эксплуатацию), а С п включает в себя прибыль подрядчика, или так называемые плановые накопления.

Обозначим сумму всех издержек на строительство как С пк = С п + С к, а сумму издержек и стоимость земельного участка за вычетом накопленного износа как С = С з + С пк - И нак. Тогда

С затр = С з + С п + С к - И нак + ПП = С + ПП.(3)

Если представить сумму С* пк = С п + С к - И нак как стоимость строительства объекта, меньшего по объему в сравнении с исследуемым объектом, стоимость строительства которого С пк > С* пк, то станет ясно, что без ущерба для общности задачи можем далее рассматривать вариант, в котором величина износа пренебрежимо мала. Все формулы и соотношения, полученные для этого варианта, могут использоваться и для случая с учетом износа путем замены величины С пк на С* пк и С на С* = С з +С* пк. Отметим связанное с этим заключением и важное для практики оценки очевидное положение о том, что прибыль предпринимателя, фигурирующая в затратном методе оценки, будет уменьшаться по мере старения объекта и снижения его ценности.

Выделим часть издержек С ав, которые вносятся авансом вместе с платежом за землю. Тогда

С + ПП = (С з + С ав) + (С пк - С ав) + ПП = С о + С - С о + ПП.(4)

Относительную величину прибыли предпринимателя можно определить как отношение этой прибыли к сумме издержек на строительство или к сумме указанных издержек и стоимости земли:

Выбор варианта зависит от предпочтений местного рынка, но некоторым преимуществом обладает второй вариант. Действительно, инвестор вправе ожидать большей отдачи от строительства объекта в более престижном месте, т.е. с большей стоимостью земли, учитывая, что даже после утилизации строения собственник объекта вправе надеяться на получение части прибыли, относящейся к земле. В связи с изложенным рассмотрим здесь именно второй вариант.

В рамках затратного метода предполагается, что затраты на приобретение участка и издержки, связанные со строительством и предпродажной подготовкой, осуществляются единовременно в момент окончания проекта. В действительности прямые и косвенные издержки инвестора покрываются эпизодическими платежами С пк,i в течение всего времени строительства и реализации проекта в целом. Кроме того, нужно учесть, что право собственности (или право долгосрочной аренды) земли приобретается до начала строительства, т.е. инвестор расходует указанную сумму С з в начальный момент реализации проекта. При этом, конечно, инвестор надеется по завершении проекта обеспечить себе возврат капитала и прибыль, достаточную для компенсации утраченных выгод, связанных с “замораживанием" средств С пк,i и С з до завершения проекта.

Полагаем, что при альтернативном использовании капитала денежные суммы С з, С ав, С пк,i формируют будущую стоимость продукта проекта С альт, которая может быть определена как расчетная сумма будущей стоимости потока расходов связанных с приобретением участка, строительством здания и продажей объекта (вводом его в доходную эксплуатацию):

Где кроме указанных выше использованы также следующие обозначения:
n - продолжительность инвестиционного цикла (число периодов до завершения строительства и продажи объекта);
i - номер периода (i = 1, 2, ..., n );
С пк,i - поток издержек за период i , (денежные единицы);
у - ставка дисконтирования, равная норме отдачи у а для периода;
П - знак вычисления произведения.

Схема учтенных здесь денежных потоков изображена на рисунке.

Сравнивая (3), (4) и (5), получаем относительную величину прибыли предпринимателя:

(6)

В общем случае расчёт по (6) требует громоздких вычислений, но в оценочной практике можно пользоваться приближенными аналитическими выражениями. Рассмотрим возможности расчёта прибыли предпринимателя с использованием приближений.

Примем, что проект осуществляется в течение n лет и завершается вместе с окончанием строительства. Количество расчётных периодов в течение года равно m . Издержки вносятся в виде авансового платежа С о и равных платежей (С - С о) / (m х n ) в конце каждого “короткого" периода. Будем считать, что норма дисконтирования по альтернативному проекту, равная годовой норме отдачи на капитал, остается постоянной в течение всего срока осуществления проекта и равна у а. Для этого случая имеем:

Учитывая, что произведение m х n >> 1 и частное у а / m

Ошибка вычисления прибыли предпринимателя при таких допущениях не превосходит 1%, если n m = 4. В случае ежемесячных платежей ошибка существенно меньше 1% при любых значениях n . Обозначим и упростим выражение (7):

(8)

Из (8) следует важный вывод о том, что величина прибыли, которую типичный инвестор надеется получить, вкладывая средства в строительство, должна быть тем больше, чем продолжительнее срок строительства (крупнее или сложнее объект) и чем больше размер начального платежа. Это означает прежде всего то, что оценщик, определяя величины ожидаемой прибыли предпринимателя на основе анализа рыночной информации, должен ориентироваться на ожидания “внешних" инвесторов или результаты реализации проектов - аналогов, для которых сроки строительства объекта, размеры начальных платежей и уровень риска примерно такие же, как и для оцениваемого объекта.

Проиллюстрируем полученное соотношение примерами для некоторых частных случаев, имея в виду, что в текущей практике ближайшим альтернативным проектом для строительства является проект вложения средств в существующую недвижимость (полагаем у а = 0,3), начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, типичные сроки строительства на рынке для объектов разных размеров и сложности не превышают трех лет (для расчётов сроков строительства можно пользоваться рекомендациями ). Результаты расчётов прибыли предпринимателя приведены в табл.1.

Таблица 1

Нетрудно заметить, что упоминавшийся выше диапазон значений величины прибыли предпринимателя при близкой к действительности величине С о / С = 0,2 формируется ожиданиями инвесторов для проектов со сроками строительства до 1,5 лет. Вместе с тем ясно, что для крупных объектов со сроками строительства выше 1,5 лет оценщик (вслед за типичным инвестором) должен принимать более высокие значения прибыли, чем это делается в текущей практике. Очевидно, что при расчете прибыли предпринимателя на основе анализа рыночных данных удлиненные сроки строительства для объекта - аналога в сравнении с типичными (рыночно обоснованными) сроками должны корректироваться.

В более общих случаях необходимо дополнительно анализировать влияние таких факторов, как изменение нормы отдачи по альтернативному проекту в течение времени строительства, специфические для разных типов объектов условия по неравномерности распределения издержек во времени. Такие расчёты легко выполняются с помощью электронных таблиц по (6) с учетом (5). Приведем пример такого анализа.

Пусть строительство осуществляется в течение 24 месяцев. Общая сумма издержек С и = 1000, распределение её по месяцам имитирует календарный график строительства. Стоимость участка земли С з = 100, авансовый платеж С ав = 200. Норма отдачи в момент начала строительства составляет у а,0 = 24% и снижается на 0,25% в месяц. Решение задачи приводится в табл.2-4. Расчётный период - месяц, количество периодов n х m = 24.

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Из таблиц видно, что при “симметричном" распределении платежей во времени строительства (см. рисунок) степень неоднородности этого распределения слабо сказывается на искомой величине, в то время как изменение во времени нормы прибыли приводит к существенному изменению расчётной величины прибыли предпринимателя.

В приведённых примерах не учитывается, что получение дохода от реализации проекта может происходить в течение некоторого времени после окончания строительства. Обозначим через n* время, необходимое для реализации недвижимости (продажи или сдачи в аренду). Очевидно, что увеличение n* будет приводить к тому, что величина прибыли, на которую может претендовать предприниматель, будет возрастать. Введем коэффициент k , учитывающий увеличение С альт, тогда формула (8) преобразуется к виду

В табл.5 и 6 приведены значения коэффициента k при разных значениях n* и у а для двух вариантов реализации недвижимости:

1)реализация происходит в течение n* лет (табл.5):

2)реализация происходит в конце периода продолжительностью n* лет (табл.6):

Таблица 5

Таблица 6

Рассмотрим пример использования коэффициента k . Если в примере, рассмотренном выше, принять k = 1,140 (реализация объекта в течение 12 месяцев равными долями), относительная прибыль предпринимателя возрастает с 30% до 48%.

1.Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта.

2.При использовании предлагаемой модели прибыль предпринимателя оказывается чувствительна, в первую очередь, к таким параметрам, как продолжительность строительства, норма отдачи по альтернативному проекту и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.

3.Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства (см. табл.2). В то же время, неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли (см. табл.3).

4.При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы или учитывать практику строительства аналогичных объектов.

5.Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.

1) В современной практике строительные компании нередко совмещают функции инвестора и подрядчика, соглашаясь на существенно меньшие (в сравнении с "внешними" инвесторами) нормы дохода на вложенные средства из-за необходимости решения актуальной проблемы обеспечения своей выживаемости в современной экономической ситуации.

Литература

1.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. С.-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

2.СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. М.: Стройиздат, 1986.

Чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи и отразить совокупные риски застройщика (инвестора), к величине затрат на строительство должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную (нормальную) предполагаемую прибыль застройщика. Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений.

В величине предпринимательской прибыли должна учитываться безрисковая ставка дохода а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов.

Таким образом, определение величины прибыли предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости остается одной из актуальных проблем оценки. Некоторые современные подходы к оценке прибыли предпринимателя основываются на принципе альтернативности инвестиций: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

1. Расчет прибыли предпринимателя методом невозмещенных инвестиций.
Экономический смысл невозмещенных инвестиций базируется на понятии «вмененные издержки» или «упущенная выгода от временного замораживания капитала». Капитал в денежной или материальной форме обязан «работать» или приносить доход. Если капитал временно по объективным причинам не приносит доход, его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По истечении этого времени разумно предположить, что собственник оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.

Таким образом, невозмещенные инвестиции V - это будущая стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированная к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумма затрат на его создание.

Величина невозмещенных инвестиций определяется по формуле

В свою очередь прибыль предпринимателя (ПП) можно выразить формулой

Таким образом, прибыль предпринимателя равна величине в
мененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости.
Общая стоимость затрат на строительство (стоимость строительства) здания (до расчета прибыли предпринимателя) составляет 376 188 000 руб.

Типичное время строительства такого объекта определено в восемь кварталов. Результаты расчета прибыли предпринимателя, используемой при оценке здания, приведены в таблице.
2. Методика оценки прибыли предпринимателя на основе анализа моделей поведения потенциального инвестора.

Сделаем следующие допущения:
1. Стоимость объекта недвижимости, определенная на основе затратного подхода, равна его рыночной стоимости.

2. Предполагается, что во всех рассматриваемых проектах операции купли-продажи объекта недвижимости совершаются по рыночной стоимости.
Предполагается, что инвестор в момент принятия решения о покупке или строительстве объекта располагает всей необходимой суммой для покупки объекта по цене, равной рыночной стоимости (Варианты, предусматривающие возможность приобретения объекта с использованием кредитных ресурсов, не рассматриваются, так как для большинства объектов и инвесторов пока не являются типичными. Тем не менее предлагаемую далее табл. 11.13 легко распространить и на этот случай, введя некоторые дополнительные параметры, главным из которых является рыночная ставка по кредиту).

При этом полагается, что инвестор рассчитывает инвестировать ВСЮ имеющуюся сумму. В этом случае при выборе варианта, предполагающего поэтапное внесение инвестиций (например, при строительстве объекта), разумный инвестор захочет, чтобы временно незадействованные средства также приносили доход.

В том случае, если величина средств, которые инвестор может и хочет инвестировать, значительно превышает стоимость объекта, он с большой долей вероятности сможет вложить временно свободные средства в аналогичный проект с той же нормой доходности.

Если же начальная сумма средств сравнима с рыночной стоимостью объекта, то инвестировать временно незадействованные средства в проект с той же доходностью, что и у строительного проекта, да еще на короткий срок, будет достаточно затруднительно. Вероятнее всего, удастся разместить средства на депозит, периодически снимая с него суммы, необходимые для оплаты очередного строительного этапа. При этом ставка по депозиту в общем случае будет отличаться от нормы отдачи для строительного проекта.

При расчете инвестиционной стоимости, инвестиционном консультировании можно на основе информации о конкретном инвесторе выбрать значения норм отдачи для строительного проекта и для средств, размещаемых дополнительно. При определении рыночной стоимости следует руководствоваться типичными возможностями инвестора. Как уже отмечалось, указанный алгоритм реализуется в виде расчетной таблицы в среде Excel.

Комментарии к расчетной таблице. Расчетная таблица состоит из трех частей. Первая содержит исходные данные и предположения, здесь же приведены результаты расчета. Вторая и третья части содержат расчеты эффективности различных моделей поведения инвестора.
Для удобства описания таблицы ее строки нумеруются. Рассмотрим порядок формирования таблицы на конкретном примере.

Исходные данные и сведение результатов. Значения в строках 1 и 2 были выбраны произвольно. При необходимости таблица легко адаптируется для расчета прибыли предпринимателя, соответствующей проекту любой длительности и с любым числом платежных периодов в году.

Стоимости строительства и земельного участка (строки 3 и 4), а также распределение затрат на строительство по платежным периодам (строка 5) должны быть известны до начала расчета. Так как прибыль предпринимателя определяется в процентах от величины инвестиций, можно задавать в строках 3 и 4 не конкретные значения, а соотношение стоимостей земли и здания. В первой ячейке строки 5 оценщик может указать размер авансового платежа.

В строке 6 оценщик имеет возможность отразить свои представления об изменении стоимости оцениваемого объекта за период, соответствующий продолжительности строительства.
При этом предлагаемая методика расчета позволяет не учитывать физический износ объекта, накопленный за этот период. Таким образом, значение в строке 6 отражает главным образом прогнозируемое изменение уровня цен на рынке.
В рассматриваемом примере считается, что стоимость объекта не изменится.

В строках 9-11 задаются значения ставки по депозиту, нормы отдачи для строительного проекта и ставки дисконта для потока доходов от эксплуатации объекта. В общем случае они должны быть разными.
Предлагаемая таблица не предполагает изменения ставок за время осуществления проекта, хотя при необходимости может быть доработана соответствующим образом.

В строке 14 перед проведением расчета нужно задать начальные значения ставки прибыли предпринимателя для двух вариантов расчета. Можно задать нулевые значения. В предлагаемом примере для наглядности использовалась ставка 5%.

После проведения вычислений с использованием функции «Подбор параметра» в строке 14 появляются расчетные значения ставок прибыли предпринимателя для двух вариантов расчета.
В строке 15 отражаются значения рыночной стоимости объекта, которая рассчитывается как: (строка 3 + строка 4) х (1 + строка 14).

Раздел «Сведение результатов» позволяет оценщику путем расстановки весовых коэффициентов выразить свое отношение к достоверности результатов, полученных на основе двух вариантов расчета.

Первый способ расчета. Этот способ расчета основан на следующем утверждении: чтобы имело смысл инвестировать в строительный проект, показатель NPV такого проекта должен быть положительным.

В строке 23 показана первоначальная сумма средств у инвестора, которая принята равной рыночной стоимости объекта (строка 15).

В строке 24 указаны суммы инвестиций в строительство в соответствии с определенным выше графиком. Затраты на приобретение земельного участка и авансовый платеж за строительство производятся в начальный момент (нулевой период в таблице).

Как уже отмечалось, предполагается, что временно не задействованные средства инвестор разместит на депозит. В строке 25 отражено изменение величины средств на депозите, которые, с одной стороны, уменьшаются в связи с необходимостью оплачивать очередной строительный этап, а с другой - несколько увеличиваются благодаря накапливающимся процентам по депозиту. Предполагается, что проценты (строка 26) выплачиваются в конце каждого периода.

Активы инвестора по окончании строительства складываются из построенного объекта недвижимости и оставшейся суммы средств на депозите.

Рыночная стоимость объекта в конце строительства рассчитывается по формуле: строка 29 = строка 23 х (1 + строка 6).

Зная стоимость активов в конце проекта, можно найти их текущую стоимость. Ставки дисконта в этой операции для разных активов используются разные и отражают риски, сопряженные с созданием актива. Соответствующие значения текущих стоимостей приведены в строках 33 и 34.

Суммарная текущая стоимость активов (строка 32) представляет собой сумму строк 33 и 34.
Чистая текущая стоимость проекта (строка 35) есть разность текущей стоимости будущих активов (строка 32) и величины первоначальных инвестиций (строка 23).

Тот факт, что NPVполучилась отрицательной (-116), говорит о том, что прибыль предпринимателя в размере 5% от суммы инвестиций не может заинтересовать инвестора.

Использование функции Excel «Подбор параметра» позволяет подобрать значение прибыли предпринимателя (в строке 14), при котором NPV (строка 35) становится равным нулю.

При заданных исходных значениях прибыль предпринимателя составила 19,8% от суммы инвестиций.

Второй способ расчета. В эgтом случае исходим из того, что инвестор обычно стоит перед выбором: приобрести «готовый» объект недвижимости или инвестировать средства в строительство нового объекта, обладающего равнозначной полезностью.

Благоразумный инвестор предпочтет из двух альтернативных проектов тот, у которого показатель NPV больше. При этом предполагается, что величины инвестиций в проекты одинаковы, проекты имеют равную длительность, а различия в рисках компенсируются разными ставками дисконта при расчете NPV для каждого проекта.
Определим величину прибыли предпринимателя из предположения о равенстве NPV для строительного и альтернативного проектов.

Текущая стоимость активов для варианта, связанного со строительством объекта, определяется так же, как и в предыдущем способе.

В варианте приобретения и сдачи в аренду годовой чистый операционный доход от эксплуатации (строка 52) рассчитывается как произведение рыночной стоимости объекта (строка 49) и ставки дисконта для потока доходов от сдачи в аренду (строка 11).

Предполагается, что платежи поступают в конце каждого периода (однако при необходимости таблицу легко адаптировать к любой системе оплаты) (табл. 11.15).

Следует отметить, что при расчете чистого операционного дохода в числе расходов был учтен резерв на замещение. В конце срока проекта предполагается расходование резерва на замещение для восстановления объекта до первоначального состояния. Это позволяет пренебречь увеличением физического износа для целей настоящего расчета.
В связи с этим рыночная стоимость объекта в конце проекта может быть рассчитана по формуле: строка 53 = строка 49 х (1 + строка 6).

Предполагается, что появляющиеся средства, равные чистому операционному доходу за каждый период, инвестор будет немедленно размещать на депозит (строка 54).

Стоимость активов инвестора в конце срока рассматриваемого проекта (строка 57) складывается из стоимости объекта недвижимости (строка 53) и суммы средств на депозите (строка 55).
Сумма средств на депозите в конце срока (строка 55) представляет собой будущую стоимость аннуитета, рассчитанную по ставке, указанной в строке 9.

Текущая стоимость активов (строка 61) определяется с использованием ставки дисконта, заданной в строке 11.

Разность значений текущих стоимостей по двум вариантам указана в строке 62. При этом строка 62 = строка 46 — строка 61.
Использование функции Excel «Подбор параметра» позволяет подобрать значение прибыли предпринимателя (в строке 14), при котором значение в строке 62 становится равным нулю.

Так как разность NPV для двух проектов получилась отрицательной (= -113), можно утверждать, что заложенная в расчетах прибыль предпринимателя в размере 5% недостаточна.

При заданных исходных значениях прибыли предпринимателя (по 2-му способу) составила 19,3% от суммы инвестиций.

Анализ результатов. Два использованных способа расчета в общем случае дают различающиеся значения предпринимательской прибыли. С точки зрения теории ее нужно принять равной большему из полученных результатов. Но если нет уверенности в точности исходных данных, при формировании окончательного значения предпринимательской прибыли можно использовать результирующие значения обоих способов, назначив им соответствующие веса.

Можно также рассмотреть несколько вариантов набора исходных данных и взять их средневзвешенное значение.
Полученная ставка предпринимательской прибыли, равная в приведенном примере 19,6%, рассчитывается как будущая стоимость (FV) потока инвестиций в строительство с использованием нормы отдачи для строительного проекта (в данном примере Кстр = 25% (строка 10 таблицы). Прибыль предпринимателя, определенная таким образом, указана под строкой 22 и составляет 15,3%.

Следует отметить, что если в этом методе задать одинаковые нормы отдачи для строительного проекта, депозита и проекта, связанного с приобретением готовой недвижимости, то результаты расчета полностью совпадут с результатом использования аналитического метода (КузнецовДД., Озеров Е. С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости // Вопросы оценки. 1998. № 4)., имеющего большее количество ограничений и представляющего, таким образом, частный случай изложенного.
Отдельного анализа заслуживают результаты, полученные на основе предположения о том, что стоимость оцениваемого объекта изменится за период, соответствующий продолжительности строительства.
В таблицах 11.16-11.17 ниже представлены результаты расчета для случаев, когда стоимость объекта уменьшается/увеличивается на 10%.

Из таблиц видно, что на результаты, полученные вторым способом, изменение стоимости практически не оказывает влияния, результаты же первого способа меняются очень существенно. Впрочем, это достаточно очевидно. Если инвестор прогнозирует получить дополнительную прибыль от подъема цен на рынке, он может удовлетвориться меньшей предпринимательской прибылью. И наоборот, прогнозируемые убытки от падения цен заставляют инвестора закладывать в расчеты больший предпринимательский доход.

В таких случаях следует придавать больший вес большему результату.

Если оценщик заранее знает величину предпринимательской прибыли, то с помощью предлагаемой таблицы может легко определить какой-нибудь другой расчетный параметр, например норму отдачи для строительного проекта.
Так, если в предложенном примере принять предпринимательской прибыль равной 12%, соответствующая норма отдачи для строительного проекта будет равна 18%.

Рассмотренная методика и ее компьютерная реализация позволяют придать расчету прибыли предпринимателя в оценке недвижимости затратным подходом

Анализ проведенных расчетов позволяет сделать следующие выводы:
1. Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта.

2. При использовании предложенной методики предпринимательская прибыль оказывается чувствительна в первую очередь к таким параметрам, как норма отдачи по альтернативному проекту, продолжительность строительства и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.
3. Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства. В то же время неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли.

4. При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы (СНИП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и заделка в строительстве предприятий, заданий и сооружений. М. Стройиздат 1986) или учитывать практику строительства аналогичных объектов.

5. Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.

Оценка бизнеса

Даже если вы являетесь полноправным владельцем стартапа или бизнеса, без ООО оценочной компании вы не сможете провести ряд коммерческих операций. Это может быть реструктуризация, продажа, даже банкротство. Любое предприятие - объект бизнеса, а значит, жизненно необходимо иметь точные знания о стоимости, доказывающей его уникальность. Здесь требуется владеть особыми методиками сбора и обработки информации, а также способом расчета. Кредитование без подобной информации становится недоступно. Это поможет поднять ваш бизнес на другой уровень и оптимизировать многие процессы, такие как налогообложение и общее финансовое состояние в целом.

Оспаривание кадастровой стоимости

Поможет вам оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости в Москве и Московской области.

Ущерб - еще не приговор

На сайте нашей оценочной компании открыта возможность заказать услугу оценки ущерба материальных вещей (соседи затопили, автоавария, повреждение груза при транспортировке и т. д.). Эта информация должна быть получена еще до судебного процесса. Так вы повысите свои шансы на погашение утраты и обеспечите себя необходимым минимумом для продолжения разбирательства.

Наша оценочная компания предлагает умеренные цены, которые не ударят по кошельку, помогая решить проблему.

ООО ОК "ВИК" является оценочной фирмой, проводящей оценку для судов города Москвы. Наше агентство оценки также предоставляет защиту отчетов в суде.

Все объекты оценки предварительно осматриваются, также проводится анализ документов.

Оценочные работы завершаются выдачей официального отчета об оценке. ООО ОК «ВИК» оформляет его в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Напомним схему расчета стоимости недвижимости затратным подходом (рис. 1).

Рис. 1 Существующая схема расчёта недвижимости затратным подходом оценки. (в рисунке есть опечатки!!! «Количественный» «единиц» - нужен графический файл)

На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчете «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода, во многом зависит от правильности и точности расчета этих двух составляющих стоимости.

По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить ее рыночную стоимость . Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя» (см. сноску к названию статьи). До сих пор у оценщиков не сложилось общего мнения о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчета, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, определяющих алгоритм расчета этого параметра.

По этой причине результат расчета стоимости недвижимости затратным подходом часто дает искаженное значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика. Однако использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости как основных средств предприятий. Здесь для расчета стоимости в большинстве случаев возможно использование методов только затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы неприменимы из-за отсутствия либо базы сравнения (в случае применения методов сравнительного подхода), либо возможности определить доходность объекта в силу специфики его назначения (при использовании доходного подхода).

Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчета этого коэффициента.

На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить алгоритм и методики расчета «прибыли предпринимателя». Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера) как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учетом всех возникающих при этом рисков . Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).

Попробуем показать кардинальное отличие понятия прибыли предпринимателя (инвестора, девелопера) при реализации инвестиционных проектов строительства от «прибыли предпринимателя», которую мы должны будем (согласно проекту ФСО № 6 «Оценка стоимости недвижимого имущества») использовать при расчете затратным подходом оценки.

Вернемся к истокам теории оценочной деятельности. Харрисон в своем учебном пособии «Оценка недвижимости» дает очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет этот параметр напрямую - «прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика », не приводя при этом никаких схем и методов расчета этого параметра.

Более близко к экономическому смыслу понятия «прибыли предпринимателя» подошел, определив «прибыль предпринимателя», как «разность между ценой продажи
актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражающую рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» .

Родоначальник питерской школы оценки также правильно, на наш взгляд, определяет экономический смысл используемого в затратном подходе параметра, говоря, что «…прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации», но при этом далее дает определение «прибыли предпринимателя», используемое в затратном подходе, как «установленной рынком цифры, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект ». Заметим, что строительный проект никак не связан с рыночной стоимостью недвижимого имущества!

Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно рассчитывать как разность всех затрат и полученных доходов. Основой для расчета «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула

РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);

ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2;

Отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Отношение стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно.

На наш взгляд, это достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоемкий механизм расчета объектов недвижимости затратным подходом.

На основе анализа вышеприведенных методик ясно, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчетной схеме затратного подхода оценки. Всем понятно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости. Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эти вопросы создают неопределенность и разницу во мнениях оценщиков.

Совершенно замечательную статью по этой теме на портале «Вестник оценщика APPRAISER RU» опубликовал заместитель председателя Экспертного совета НП СОО «Сибирь», . В ней автор проводит подробный исторический экскурс о возникновении понятия «прибыль предпринимателя» в практике оценочной деятельности и призывает всех оценщиков и законодательные организации , связанные с оценкой, задуматься над экономическим смыслом применения коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Автор аргументировано заявляет, что «включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано».

Опыт нашей работы в сфере строительства и реализации инвестиционных проектов в Москве и Московской области позволил более детально рассмотреть составляющие восстановительной и рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете затратным подходом и определить настоящий экономический смысл и значение параметра, который в затратном подходе мы называем «прибылью предпринимателя».

В табл. 1 приведены составляющие затратной части действующего проекта строительства жилого многофункционального комплекса в г. Москве по ул. Говорова. Все приведенные данные взяты из существующих договоров и расценок на проектирование, строительство, согласование, отчислений доли города (либо затрат на строительство инфраструктуры в счет отчислений доли города). Практически это расчет восстановительной стоимости количественным методом, путем составления укрупненной сметы. Как правило, такие расчеты выполняют на начальной, прединвестиционной стадии, составляя финансовую модель, которая дает возможность инвестору увидеть экономику проекта и оценить его с точки зрения инвестиционной привлекательности по основным параметрам: сроку окупаемости, внутренней ставке доходности (IRR ), чистой текущей стоимости доходов (NPV ), сумме необходимых инвестиционных средств, их рентабельности, сумме привлеченных кредитных средств, инвестиционной стоимости проекта и т. п.

Финансовая модель включает в себя затратную и доходную части проекта. В итоге формируется разница, представляющая собой сумму всех доходов и всех затрат по проекту в виде денежного потока. Разница доходной и затратной части проекта формирует денежный поток, показывающий недостаток или избыток средств и необходимость дополнительных инвестиций. С учетом временного фактора и использования техники дисконтирования данный денежный поток преобразуется в дисконтированный денежный поток; далее определяются все интересующие инвестора и характеризующие проект показатели, в том числе и прибыль инвестора .

На практике инвестора интересует как прибыль на вложенные им собственные средства, так и прибыль по отношению к стоимости всех затраченных по проекту средств .

Для понимания составляющих восстановительной стоимости в затратном подходе оценки проанализируем структуру затратной части проекта строительства жилого комплекса по ул. Говорова (табл. 1).

Таблица 1. Структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова по состоянию на 22 ноября 2007 г.
(1 у. е. = 36 руб.)

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

• Экономические и политические факторы;
• Социальные и региональные факторы;
• Предпринимательский фактор;
• Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП= Σ(R) + R безриск ,

• ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
• Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
• R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице:

Таблица. Расчет рисков.

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

• при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;
• для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;
• ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является облигация федерального займа 27-й серии, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обращения с 2004 г. по 2009 г. включительно.

Таблица 16. Расчет безрисковой ставки доходности.

Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета ставки дисконтирования кумулятивным построением, принимается равной 6,12 % .

Данные сайта http://www.micex.ru

В данном случае значение прибыли предпринимателя равно.....

Аналитическая статья официального клуба РОО www.appraiser.ru