Mənzillərin qeydiyyatı haqqında qanunun qəbulu. Tikinti Nazirliyi mənzillərlə bağlı qanun layihəsinin nə vaxt görünəcəyini bildirib
Mənzillərə status veriləcək
mənzillər haqqında qanun layihəsinin mübahisəli tərəfləri haqqında internet saytında (bax: 19 fevral 2018-ci il, № 5). Nəzərinizə çatdıraq ki, mövcud qanunvericilik baxımından mənzillər yaşayış sahəsi deyil, kommersiya daşınmaz əmlakıdır. Bu, insanların orada daimi yaşamasına qadağa qoymur, lakin, məsələn, yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan keçmək imkanı vermir. Mənzillərin qeyri-yaşayış statusunun son istehlakçısı üçün digər mühüm nəticələr arasında onların “normal” yaşayış binalarına şamil olunan izolyasiya və ya sosial infrastrukturun təminatı standartlarına tabe olmaması da daxildir.
Yeni qanun layihəsində “mənzillər” anlayışı hüquqi sahəyə daxil edilir və onların yaşayış üçün daşınmaz əmlak hesab edilməsi təklif edilir. Sənəddə mənzillər yaşayış üçün xidmət edən və ümumi ərazilərə çıxışı təmin edən çoxfunksiyalı binalarda (MFB) konstruktiv olaraq ayrı yaşayış yerləri kimi müəyyən edilir. Eyni zamanda, sosial infrastrukturun tikintisi, rütubətli ərazilərin yerləşdirilməsi üzrə ümumi standartların, Sanitariya Qaydalarının, izolyasiya standartlarının belə yaşayış evlərinə şamil edilib-edilməyəcəyinə aydınlıq gətirilmir.
Niyə bizə qanun lazımdır?
Bu arada, tam hüquqlu mənzil statusu olmayan mənzillər yeni tikililər bazarında getdikcə daha görkəmli yer tutur. Onlar tez-tez mənzillərlə müqayisədə daha sərfəli qiymətə və şəhər mərkəzinə kifayət qədər yaxın yerləşməyə görə fərqlənirlər, məsələn, yenidən qurulmuş keçmiş sənaye ərazilərində. Mənzillərin ipoteka ilə alına bilməsi vacibdir. Ancaq öz evində qeydiyyatdan keçmək imkanının olmaması bir çox alıcı üçün əsas rol oynamır. Bu həm də ona görədir ki, bu bazarda özəl investorların payı ənənəvi olaraq yüksəkdir.
NAI Becar analitiklərinin hesablamalarına görə, 2017-ci ildə Sankt-Peterburqda mənzil bazarı öz həcmini iki dəfə artırıb: təklif 2965-dən 5790 mənzilə qədər artıb. Satış həcmi də əhəmiyyətli dərəcədə artdı. Məsələn, dördüncü rübdə 715 lot satılıb ki, bu da üçüncü rüblə müqayisədə 40% çoxdur. Analitiklər qeyd edirlər ki, əməliyyatların ümumi sayından alıcıların təxminən 70%-i kirayə mənzillər alıb. Eyni zamanda, 2017-ci ildə tələbatın ümumi həcmi əvvəlki illə müqayisədə 3,5 dəfə artıb.
Belə ki, mənzillərlə bağlı qanunun olmaması onların uğurlu satışına mane olmur. Bu sənədin mümkün qəbulu bazara necə təsir edəcək? Bu barədə Sankt-Peterburqda mənzil layihələrini həyata keçirən şirkətlərin mütəxəssislərinə müraciət etdik.
Mütəxəssislərimiz mənzillərin hazırda necə aktiv şəkildə satıldığı və alıcıları nəyin cəlb etdiyi barədə danışıblar. Onlar həmçinin mənzillər haqqında dərc edilmiş qanun layihəsinə öz qiymətlərini verdilər, bunun bazara necə təsir edəcəyini və yaxın və uzaq gələcəkdə Sankt-Peterburqda mənzil seqmentini nələrin gözlədiyini proqnozlaşdırmağa çalışdılar.
Aleksey Buşuev, satış direktoru:
2017-ci ildə yaşayış kompleksi yaşayış kompleksində 2016-cı illə müqayisədə 90% çox lot satılıb. Rübdə satışlar 50% artıb. Klassik mənzillərin qiymətindən 15-25% aşağı olan mənzillərin qiyməti və investisiya potensialı müştəriləri cəlb edir. Mənzil layihələri ilə yaşayış kompleksləri arasındakı əsas fərq, adi yaşayış binalarının görünüşünün qeyri-mümkün olduğu yerlərdə tikilən daşınmaz əmlakın statusu və sosial infrastrukturun tikintisi üçün inşaatçının öhdəliklərinin daha az olmasıdır.
Mənzillərin statusunun rəsmiləşdirilməsi zərurəti çoxdan yaranıb. Heç kimə sirr deyil ki, bir çox müştəri onları öz yaşayış yeri üçün alır. Ona görə də qanun layihəsində göstərilən mənzillərdə daimi qeydiyyat imkanı bazar tərəfindən gözlənilir. Bu normanın qəbulu belə daşınmaz əmlaka tələbatın artmasına təkan verəcək.
Perspektivlərə gəlincə, Sankt-Peterburqda Moskvadan fərqli olaraq mənzillər yenicə öz potensialını üzə çıxarmağa başlayır. Əminəm ki, gələcəkdə onlara tələbat artacaq.
Sergey Noqay, layihə rəhbəri:
Sankt-Peterburqda mənzil bazarının strukturunda mənzillərin payı 5-6% təşkil edir. Moskvada - 15-20%. Sankt-Peterburq bazarı hələ də doyma nöqtəsindən çox uzaqdır.
Mənzil qanunu yalnız bazara zərər verə bilər. Qanunda çatışmayan bir anlayışı – “mənzillər”i digəri – “çoxfunksiyalı bina” vasitəsilə izah etməyi təklif edir ki, bu da qanunda yoxdur... Bu, lazımsız çaşqınlıqdır. Hesab edirəm ki, burada əsas konsepsiya otel olmalıdır (otel növü kimi apart-otel).
İndi məhsulun investisiya xüsusiyyətləri ön plana çıxır və burada iki amil vacib olacaq. Birincisi, pay bölgüsü islahatı tərtibatçıları bir çox yeni layihələri bazara çıxarmağa məcbur edir. Ola bilər ki, bu, dempinqə gətirib çıxarsın və mənzillərin qiymət üstünlüklərini neytrallaşdırsın. İkinci amil isə aşağı inflyasiyanın bankları depozit faizlərini azaltmağa sövq etməsidir. Bu, investisiya məhsulu kimi mənzillərə əlavə üstünlüklər verir.
Hesab edirəm ki, bu il təkliflə yanaşı tələb də artacaq, qiymətlər ən yaxşı halda eyni səviyyədə qalacaq.
Alexander Poqodin, YE’S apart-otellər şəbəkəsinin baş direktoru:
Apart otellər şəbəkəsində mənzillərin satış tempi gözləntilərimizi üstələyir. Obyektlərin 50 faizə yaxını icra olunub. YE’S şəbəkəsində mənzillərin satışı üzrə əməliyyatların 90%-ə qədəri xüsusi olaraq investisiya məqsədləri üçün həyata keçirilir.
Tənzimləmə sahəsini tənzimləməyə çalışarkən edilməli olan əsas şey yaşayış və xidməti mənzillər arasında xətt çəkməkdir. Yəni, sahiblərinin daimi yaşaması üçün nəzərdə tutulanlar və müvəqqəti kirayə üçün nəzərdə tutulanlar. Layihələrin doldurulması üçün tələblər baxımından qalma müddəti həlledicidir. Əks halda, yaşayış kompleksinin bir hissəsi kimi uşaq bağçasına tələbat olub-olmayacağı, dayanacağın nə qədər böyük olması və ya başqa infrastruktura ehtiyac olub-olmaması barədə qərar vermək mümkün deyil.
Xüsusilə böyük şəhərlərdə və turizm mərkəzlərində mənzil bazarı artacaq. Bank loyallığı da buna kömək edir. Bu gün siz mənzillə eyni sxemdən istifadə edərək mənzilləri əldə edə bilərsiniz - faizləri 9%-dən başlayan ipoteka krediti əldə etməklə.
2017-ci ilin oktyabr ayında Rusiya Federasiyasının Tikinti Nazirliyi hüquqi portalda mənzillərin leqallaşdırılması və qanunvericilik aktlarına dəyişikliklər haqqında qanun layihəsini dərc etdi. Bu qanun layihəsi ilə bağlı müzakirələr dalğası tez bir zamanda yüksəldi və heç də tez azaldı. Ancaq artıq 2018-ci ildə mənzillər haqqında gələcək qanuna ehtiraslar yeni güclə alovlandı. Niyə? Mənə elə gəlir ki, cavab aydındır. Ancaq əvvəlcə sənədin özü haqqında bir neçə kəlmə.
Çoxfunksiyalı dəlixana
Bu gün mənzillər daşınmaz əmlakın ən paradoksal formatıdır. Bir tərəfdən insanlar mənzillərdə yaşayırlar və kifayət qədər qanuni. Digər tərəfdən, mövcud qanunvericilik baxımından mənzillər qeyri-yaşayış sahəsidir. Bizi mənzillərdə yaşayan vətəndaşları bir növ “qeyri-sakin” adlandırmağa məcbur etmədiyiniz üçün sizə də təşəkkür edirəm. Keçən ilin oktyabr ayında Rusiya Tikinti Nazirliyi, digər şeylərlə yanaşı, hüquqi sahəyə "mənzillər" anlayışını təqdim edən qanun layihəsini elan etdi. Yeni sənəd nəhayət mənzillərin yaşayış üçün daşınmaz əmlak hesab edilməsini təklif edir. Qələbə? Təəssüf ki, hələ yox.
Qanun layihəsində mənzillər yaşayış məqsədləri üçün xidmət edən və ümumi ərazilərə çıxışı təmin edən qarışıq tipli binalarda (MM) konstruktiv olaraq ayrıca yaşayış yerləri kimi müəyyən edilir. Çoxfunksiyalı binalar fenomeni haqqında başqa bir məqalə yazmaq olar, lakin hələlik biz bu konsepsiyanın özünün hüquq sahəsinə ilk dəfə bu sənədlə daxil edildiyini qeyd etməklə kifayətlənəcəyik. MFZ-nin əsas xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, o, kommersiya və yaşayış binalarını birləşdirir. Kommersiya binaları olmadan mənzilləri olan evlərin niyə tikilə bilməyəcəyi heç də aydın deyil. Daha qeyri-müəyyən bir sual budur ki, indi kommersiya binaları olan yaşayış binalarında (məsələn, birinci mərtəbələrdəki mağazalar) adi mənzilləri necə adlandırmaq olar - əgər onlar da qanun layihəsindəki mənzillərin tərifinə cavab verirlərsə?! Axı, Rusiya Federasiyasının mövcud Mənzil Məcəlləsinə görə, bir mənzil də ictimai obyektlərə çıxış imkanı olan, lakin yalnız "sadə" bir yaşayış binasında olan struktur olaraq ayrı bir otaq hesab olunur.
Qanun və nizamsızlıq
Belə çıxır ki, qanunvericilər mənzillərin dəqiq tərifini vermək əvəzinə, nəinki mənzillər və mənzillər arasındakı fərqlə bağlı çaşqınlıq yaratdılar, həm də nədənsə MFL-in gülünc konsepsiyasını ortaya atdılar. Bundan əlavə, qanun layihəsində nəm zonalar üçün standartlar, Sanitar Qaydalar, insolyasiya standartları və s., sosial infrastrukturun tikintisinə olan yükü nəzərə almasaq, vəziyyət aydınlaşdırılmır. Mənzilləri tikən inşaatçılar əl-ayaqlarını bağlayırlar. Mənzil tərtibatçıları, əksinə, məhdudiyyətlər və yüklərdən məhrum olan azad quşlardır. Qanunvericilər, görünür, bunu sadəcə unudublar!
Və bu, mənzillər haqqında qanun layihəsinin absurdlarının yalnız kiçik bir hissəsidir. İndi gəlin onun müzakirələrinin aktivliyi niyə son vaxtlar kəskin artıb sualına cavab verək. Bir versiya var ki, bu, ortaq kapital tikintisinin qarşıdan gələn ləğvi ilə bağlıdır. Partiya və hökumətin 2019-cu ilin ortalarına qədər inşaatçılara öz yeni tikililərində mənzillərin müstəqil satışının tamamilə qadağan edilməsi barədə qərarı qəbul edilib. Hökumət geri çəkilməyəcək. Və sonra bəzi tərtibatçılar birdən xatırladılar ki, ilkin daşınmaz əmlak bazarının bir seqmenti var ki, onlar hələ belə qadağaları tətbiq etmək fikrində deyillər. Ona həsr olunmuş qanun layihəsi isə hazırda müzakirə mərhələsindədir. Buna görə də, bəlkə də, ən azı tikilməkdə olan mənzillərin bazardan itməməsi üçün hər cür səy göstərməyin vaxtı gəldi, deyə düşünürlər. Və bunu düzgün etdilər!
Mənzillərin tikintisi ilə bağlı hüquqi münasibətləri tənzimləyən qanun layihəsi hazırlanıb ictimai müzakirəyə çıxarılıb. Bu barədə oktyabrın 14-də Birinci Rusiya Gənclər Memarlıq Biennalesinin işgüzar proqramı çərçivəsində Rusiya Federasiyasının tikinti və mənzil-kommunal təsərrüfatı nazirinin müavini Nikita Stasişin jurnalistlərə bildirib.
Nazir müavini son vaxtlar mənzillərin geniş vüsət aldığını, bununla belə, vətəndaşlar və şəhərlər üçün xeyli sayda problemlər yaratdığını xatırladıb.
Federal qanun layihəsi mənzillər və qeyri-yaşayış sahələrini əhatə edən mənzillər və çoxfunksiyalı binalar konsepsiyasını təqdim etməyi təklif edir. Eyni zamanda, Nikita Stasişinin xəbər verdiyi kimi, qanun layihəsi Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin müddəalarının mənzillərə tətbiq edilməsini təklif edir.
“Ən əsası odur ki, tikinti mərhələsində mənzil alan vətəndaşların hüquqları qorunsun”, - deyə nazir müavini bildirib. Paylı iştirak müqavilələri üzrə mənzil alan vətəndaşların təhlükəsizliyini artırmaq üçün paylı tikintiyə dair 214-FZ normalarının bu hüquq münasibətlərinə məcburi tətbiqinin genişləndirilməsi təklif olunur.
Sənəd hazırda ictimai müzakirələrdən keçir. "Biz federal icra hakimiyyəti orqanlarından və ən çox belə obyektlərin tikildiyi Moskvadan həmkarlarımızın rəylərini və qiymətləndirmələrini gözləyirik" dedi Nikita Stasişin.
O, həmçinin qeyd edib ki, AHML tərəfindən həyata keçirilən “Layner” pilot kirayə mənzil layihəsinin nümunəsindən istifadə etməklə, əminliklə demək olar ki, mənzillər kirayə bazarı üçün ən uyğundur.
Nazirliyin rəis müavini Nikita Stasişin Business FM-ə bildirib ki, sənəd “mənzillər” anlayışını təqdim edəcək, qeyri-yaşayış sahələrinin verilməsini və qeydiyyat imkanlarını nəzərdə tutur. “Bir ay ərzində bütün departamentlərin vəzifələrini alacağımızı gözləyirik”, - nazir müavini əlavə edib
Mənzillər yaşayış binası statusu ala bilər. Müvafiq qanun layihəsi Tikinti və Mənzil-Kommunal Təsərrüfat Nazirliyi tərəfindən hazırlanır.
Söhbət konkret olaraq nədən gedir, Tikinti Nazirliyinin rəis müavini Nikita Stasişin Business FM-ə müsahibəsində deyib:
Nikita Stasishin Tikinti Nazirliyinin rəis müavini“Qanun layihəsində artıq tikilmiş mənzillərin və mənzilli binaların hüquqi tənzimlənməsi məqsədi ilə qeyri-yaşayış sahələrinin mənzillərə verilməsinin hüquqi mexanizminin yaradılması, ondan əvvəl mənzillərin nə olduğu barədə anlayışın verilməsi təklif edilir. Bu mənzilləri qeydiyyata almaq da mümkündür. Hazırda qanun layihəsinin yekun formasından danışmaq tezdir, biz bir ay ərzində bütün şöbələrin mövqelərini almağı gözləyirik. Sonra ortaq məxrəcə gəlmək üçün geniş iclas keçirəcəyik, ondan sonra müəyyən edilmiş qaydada onu hökumətə, sonra isə Dövlət Dumasının deputatlarının müzakirəsinə təqdim edəcəyik”.
Qanun qəbul olunsa, əmlak vergisi və infrastruktur problemi necə həll olunacaq? Penny Lane Realty şirkətinin baş direktoru Georgi Dzaqurovun rəyi:
Georgi DzaqurovPenny Lane Realty şirkətinin baş direktoru“İnanıram ki, bizdə olanlardan rəqs etməliyik. Əgər əslində bizim tənzimləyici dövlət orqanlarımızın icazə verdiyi bir vəziyyət varsa, kimsə qeyri-yaşayış sahəsi tikib hansısa mənzil kimi satılırsa və bu müddət qanunvericilikdə heç bir yerdə təsbit olunmayıbsa, vətəndaşlarımız, mən hesab edirəm ki, sadə bir sualla qarşınıza çıxmalıdır: ya yaşamaq üçün bunu almağa icazə verməməli idiniz, ya da zəhmət olmasa, mənim binalarımı yaşayış yeri kimi tanıyın. Vergilər dəyişir. Mənzillərə gəlincə, bu gün bu rəqəmlər kökündən aşağıdır. Düşünürəm ki, bu barədə həmvətənlərimiz danışmalıdır. Aydındır ki, onlardan standartlara riayət etmək və infrastruktur yaratmaq tələb olunacaq. Lakin inşaatçılar mənzili təsdiq edə bilmədiklərinə görə mənzillər tikirlər. Baxmayaraq ki, mən inanıram ki, bu gün mənzillərin əksəriyyəti şəhər şəraitində tikilib və bu baxımdan təmin olunub. İstisna "Moskva şəhəridir" - orada məktəb və ya uşaq bağçası yoxdur, lakin "Moskva şəhəri" ailə həyatı üçün tikilməyib."
Hazırda 10 milyon rubla qədər olan mənzil üçün vergi dərəcəsi 0,1% təşkil edir. Daha bahalı mənzillər üçün qiymət daha yüksəkdir. Qiymətindən asılı olmayaraq mənzillər üçün ilkin tarif artıq 0,5% təşkil edir.
Söhbət “Çoxfunksiyalı binaların tikintisi ilə bağlı yaranan müəyyən hüquqi münasibətlərin tənzimlənməsi ilə bağlı Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinə və Rusiya Federasiyasının bəzi qanunvericilik aktlarına dəyişikliklər edilməsi haqqında” Federal Qanunun layihəsindən gedir. Sənəd 11 oktyabr 2017-ci il tarixində Normativ Hüquqi Aktların Layihələrinin Federal Portalında yerləşdirilib.
Əsas yeniliklər
Qanun layihəsi çoxfunksiyalı binalarda yerləşən yaşayış mənzilləri bazarının tənzimlənməsinə yönəlib. Sənəddə mənzillər “çoxfunksiyalı binada (MFZ – red.) konstruktiv olaraq ayrıca otaq, belə binada ümumi istifadəyə verilən ərazilərə birbaşa çıxışı təmin edən, vətəndaşların yaşaması, onların məişət və məskunlaşma ilə bağlı digər ehtiyaclarının ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş otaq kimi müəyyən edilir. .”
Əslində, Tikinti Nazirliyinin qanun layihəsi mənzillərə yaşayış sahəsi kimi qismən status verməyə yönəlib ki, bu da digər şeylərlə yanaşı, binaların texniki infrastrukturu şəklində sahiblərinə yük qoyulması ilə ifadə edilir.
Belə ki, sənəddə müəyyən edilir ki, çoxfunksiyalı binadakı binaların mülkiyyətçiləri ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə ümumi mülkiyyətə (torpaq sahəsi, pilləkənlər, liftlər, dəhlizlər, dam örtükləri və s.) sahibdirlər.
Yaşayış binalarının və kommunal xidmətlərin ödənilməsi qaydası bina sahiblərinin ümumi yığıncağının qərarı və ya TSN (daşınmaz əmlak sahibləri birliyi) qərarı ilə müəyyən edilir. Çoxfunksiyalı binanın özünü idarə etmək məsələsi də oxşar şəkildə həll olunur.
Və, bəlkə də, yaşayış mənzillərinin sahibləri üçün ən vacib məqam qanun layihəsində "qeydiyyat" imkanının nəzərdə tutulmasıdır.
Yerləşdirmə və ya otellər?
Bu arada, Rusiyada mənzil bazarı yaşayış mənzilləri ilə məhdudlaşmır.
Qonaqpərvərlik sənayesinin sürətlə inkişaf edən seqmenti qonaqlara mehmanxana tipli xidmətləri təmin etməklə yanaşı, uzun müddət qalmaq imkanlarını təmin edən xidməti mənzillər adlanan mənzillərdir. Yerləşdirmə obyektlərinin bu seqmenti həm də beynəlxalq otel brendlərinin - məsələn, Staybridge Suites (IHG) və ya Adagio (AccorHotels) rəhbərliyi altında inkişaf edir. “Uzun yaşayış” yaşayış yeri kimi mənzillər çox vaxt qarışıq istifadəli inkişaflara daxil edilir. Məsələn, Adagio Moscow Kievskaya apart-oteli iki klassik formatlı otel - ibis Moscow Kievskaya və Novotel Moscow Kievskaya ilə birlikdə Kiyevski otel kompleksinin bir hissəsidir.
