Korteri ostu-müügitehingu tühistamine peale registreerimist. Kuidas õigesti üles öelda korteri ostu-müügileping? Lõpetamine pärast registreerimist
5–15% sõlmitud kinnisvaratehingutest vaidlustatakse mõne aja pärast kohtus ja osa neist tunnistatakse kehtetuks. Portaali sait on kokku lugenud 11 tegurit, millest igaüks võib saada põhjuseks eluaseme ostu-müügitehingu kehtetuks või tühiseks tunnistamiseks. Ostja saab nende tegurite vastu võidelda kolmeastmelise tehingu tühistamise vastase kaitsesüsteemiga.
Korteri ostu-müügilepingut saab üles öelda ühel kolmest mehhanismist:
- Tehingu vaidlustamine;
- Tehingu tühiseks tunnistamine;
- Ostu-müügilepingu lõpetamine.
Väljakutsuv- see on ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamine huvitatud isiku kohtusse pöördumise tulemusena. Leping tunnistatakse kehtetuks, kui hageja tõendab, et tehingu tegemisel ei arvestatud või rikuti tema õigusi korterile. Vaide algatajaks võivad olla müüja pärijad, abikaasa ja teised sugulased, tema võlausaldaja ja teised isikud. Tehingu vaidlustamise aegumistähtaeg on 1 aasta hetkest, mil huvitatud isik sai teada oma õiguste rikkumisest.
Ebatähtsus. Tehing loetakse tühiseks, kui see on tehtud ilmselgelt seadust rikkudes. See tähendab, et selline tehing on vaikimisi kehtetu. Tehingu tühisuse fakti äratundmiseks tuleb aga vahel ka kohtusse pöörduda. Tehingute tühisuse tunnused on ette nähtud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklites 168–172. Alaealiste või teovõimetutega tehtud tehingud, väljamõeldud ja teeseldud ning võltsitud paberitel tehtud tehingud on tühised. Aegumistähtaeg on 3 aastat, kuid seda saab pikendada 10 aastani.
Lõpetamine. Ostu-müügilepingu saab lõpetada vastastikusel kokkuleppel või kohtu kaudu ühe poole taotlusel, kui teine pool rikub oluliselt lepingut (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 451). . Näiteks kui ostja ei ole tehingusummat täies ulatuses tasunud või kui selgub, et korteri tegelikud omadused erinevad deklareeritust. Küll aga on müüjal seadusetähe järgi lepingu lõpetamisel õigus temalt saadud raha ostjale mitte tagastada. Seetõttu soovitavad juristid muide sisestada ostu-müügilepingusse tingimus raha tagastamiseks tehingu lõpetamisel.
Lepingu rikkumise tõttu kannatab ostja
Formaalselt võivad kinnisvaratehingu tühistamist nõuda nii müüja (ja tema sugulased) kui ka ostja. Praktikas üritavad ostjad tehingut tühistada üliharva. Lõppude lõpuks on ostja see, kes lepingulise suhte katkemise tõttu kannatab palju rohkem. Pärast ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamist (tühiseks tunnistamist) tagastatakse vara müüjale ning raha tuleb tagastada ostjale. Praktikas deklareerib müüja reeglina, et tal pole enam raha – ta kulutas selle ära, kaotas selle. See tähendab, et raha tagastamine ostjale ulatub üle paljude aastate – müüja maksab ostjale aastate jooksul teatud protsendi tema palgast. Või ei maksa ta üldse midagi, kui tal pole ametlikku sissetulekut.
Ostjal võib olla muid kahjusid. Hiljuti esines Venemaa Notarite Koda. Kõik toimub nii: psüühikahäire all kannatava inimese nimel müüakse maha väga päevinäinud korter, kui uus omanik lõpetab renoveerimistööd, esitab müüja eestkostja nõude vara tagastamiseks. Isegi kui petturid on sunnitud raha tagastama, saavad nad tasuta remondi.
Tehingud on ohus
Allpool on välja toodud 11 tegurit, millest igaüks võib saada põhjuseks kinnisvara ostu-müügitehingu kehtetuks või tühiseks tunnistamiseks.
1. Rikkumised erastamise ajal
Suurim grupp kortereid, mille ostmist saab vaidlustada, on valesti erastatud objektid.
Anna Mikušina
Teaduste Akadeemia kinnisvaraekspert "Region-Market"
Kuni 90ndate keskpaigani lubas seadus erastamise ajal lastele aktsiaid mitte anda. Sageli erastati eluase ainult täiskasvanutele. Kui sellise korteriga on ostu-müügitehing tehtud, võib täiskasvanud laps nõuda oma õiguste taastamist ja tehingu kohtus vaidlustada. Sellise korteri ostmine on üks riskantsemaid tehinguid.
Ebaõige erastamise tõttu ei kannatanud mitte ainult lapsed, vaid ka täiskasvanud. Üsna tavaline on olukord, kus erastamine toimus perioodil, mil üks elanik sai korterist välja, kuna ta kandis karistust või oli sõjaväes. Koju naastes saab kodanik oma erastamisõiguse taastada kohtu kaudu. Kui erastatud korter on juba müüdud, tunnistatakse tehing kehtetuks.
Olga Shirykalova
Teaduskeskuse "Corypheus" direktor
Sellise minevikuga korteri ostmisest on parem keelduda. Isikute olemasolust, kelle õigusi võidi erastamise käigus rikkuda, saate teada, tellides passiametist arhiivitõendi vormil 40.
Petturid võivad üritada erastamisseadust ära kasutades korteri praeguselt omanikult välja rebida.
Anton Tšistjakov
Keskkassa "Põhja riigikassa" jurist
Minu praktikas oli juhtum. Mõned inimesed üritasid vaidlustada korteri ostu-müüki. Nad väitsid, et see eluase erastati ilma nende osaluseta, kuigi erastamise ajal allkirjastasid nad erastamises osalemise keeldumise. Kohtuprotsessi käigus tõstatati rajatise dokumendid. Nende hulgas leiti ütlusi nende isikute erastamisest keeldumise kohta. Kohtu otsuse kohaselt jäi tehing jõusse.
2. Pärandusena saadud korter
Varem müüja päranduseks saanud objekti ostmine on üsna riskantne ettevõtmine. Suure tõenäosusega ilmuvad mõne aja pärast isikud, kes pole varem pärimisõigusi sõlminud. Need võivad olla vallaslapsed, kes on oma suhet tõestanud, või muud sugulased, kes ei teadnud pärandaja surmast. Seaduse järgi on pärijal õigus nõuda oma õigusi pärandile kolme aasta jooksul pärast pärandaja surmast teadasaamist. Kui ostja sai korteri testamendiga (ja mitte lihtsalt pärijana seaduse jõuga), siis see olukorda oluliselt ei lihtsusta. Testamendi vaidlustavad sageli lahkunu sugulased, kes pole vara jaotamisega rahul.
Olga Shirykalova
Teaduskeskuse "Corypheus" direktor
Ma ei soovita osta hiljuti testamendi alusel päritud korterit, eriti kui see pole sugulasele välja antud. Pole teada, millises seisus testaator sellele dokumendile alla kirjutades oli. On oht, et testament vaidlustatakse. Mida rohkem aega aga vara pärimise teel üleandmisest edasi läheb, seda väiksem on risk.
3. Korteriomanik ei vastuta oma tegude eest
Tehingu tegi isik, kelle teovõimet kohus piiras ja on tühine. See tähendab, et see on määratluse järgi ebaseaduslik ja Rosreestr ei lase seda läbi. Aga isegi kui omandi üleminek registreeritakse, ei saa ebapädevalt isikult korteri ostnu tehingut kohtus kaitsta. Seadus lubab sellise korteri osta, kui tehinguks on nõusolek haldurilt või eestkoste- ja hoolekandeasutustelt. Kuid isegi sel juhul on protesti oht suur.
Veidi leebemaks valikuks on eluaseme ostmine isikult, kes on registreeritud narko- või psühhodispanseris (kuid ei tunnistata ebakompetentseks või osaliselt töövõimeliseks). Formaalselt on selline tehing seaduslik, kuid kui endisel omanikul on sugulasi, saavad nad selle vaidlustada, püüdes tõestada, et endine omanik ostu-müügilepingut allkirjastades ei mõistnud oma tegevuse tagajärgi. Juristid märgivad, et isegi kui korteri müüja ei ole nimetatud ambulatooriumides registreeritud, ei taga see ostjale probleeme. Oli juhtum, kus tehing tunnistati kehtetuks põhjusel, et mitu aastat pärast müüki pandi eelmisele omanikule “psühholoogiline” diagnoos. Lähedased tõestasid kohtus, et tehingu tegemise ajal olid müüjal juba psühholoogilised probleemid.
4. Müüja on eakas
Samuti soovitavad kinnisvaramaaklerid eakatelt inimestelt kortereid ostes olla ettevaatlik.
Jelena Farrakhova
Teaduste Akadeemia Novosel büroo direktor
Kui müüdava korteri omanik on väga eakas, siis on parem paluda tal esitada eestkosteasutuste tõend oma teovõime kohta, samuti narko- ja psühhodispanseri tõendid.
Isegi kui eakas omanik on formaalselt täiesti töövõimeline, ei tähenda see, et tema sugulased ei saaks tehingut vaidlustada. On võimalus, et nad suudavad kohtus tõendada, et müüjal olid ostu-müügilepingu sõlmimise ajal seniildementsuse (dementsuse) tunnused.
5. Korteri kaasomanik on alaealine
Suure tõenäosusega vaidlustatakse tehing, mille tulemusena rikuti alaealiste õigusi. Pealegi võivad kohtusse pöörduda nii alaealised ise (vanema kaudu või suureks saades) kui ka eestkosteasutused. Kui üks omanikest on alaealine, siis on korteri müügiks vaja mitte ainult vanemate, vaid ka eestkosteasutuste nõusolekut. Seetõttu peab ostja enne ostu-müügilepingu allkirjastamist veenduma, et müüja on eestkosteasutustega müügis kokku leppinud.
Eraldi äramärkimist väärivad emakapitaliga korterid. Kui korteri senine omanik (s.o müüja) kasutas selle ostmisel rasedus- ja sünnituskapitali, siis formaalselt saab selle objekti temalt osta vaid tingimusel, et enne tehingut eraldab ta osakud kõigile pereliikmetele. Praktikas ei jälgi aga tänapäeval keegi selle nõude täitmist.
Jevgenia Svintaržitskaja
Emakapitaliga ostetud kortereid müüakse nüüd vabalt, isegi kui pereliikmetele korteriosakuid ei eraldatud. Selliseid tehinguid tehti päris palju. Edaspidi saavad lapsed suureks saades nõuda oma õigusi korteriosale. Kohtupraktika sellistel juhtudel veel puudub, mistõttu on raske ennustada, millega korteriostjat ees ootab. Võib-olla pole see nii suur. Vaevalt et kohtud massiliselt ostu-müügilepinguid kehtetuks tunnistavad. Pealegi on lapse osa emakapitaliga korteris väga väike ja sellise objekti ostnud isik tunnistatakse peaaegu kindlasti heauskseks ostjaks.
Eelnevalt räägiti portaalis eluasemega tehtavate tehingute iseärasustest, mille soetamist kasutati.
6. Korter - abikaasade ühiselt omandatud vara
Tehingu korteriga võib tunnistada kehtetuks, kui abikaasade ühisvaraks oleva korteri müügiks ei saadud abikaasa nõusolekut. Isegi kui abielupaar oli kodu müügi ajal juba lahutanud, peab müüja endine “teine pool” andma kodu müügiks notariaalselt tõestatud nõusoleku.
Jevgenia Svintaržitskaja
firma "BC_REAL ESTATE" jurist
Rosreestr saab registreerida tehingu kaasomandis oleva korteriga, isegi kui esitatud dokumentide pakett ei sisalda abikaasa nõusolekut müügiks. Kuid fail sisaldab märget selle kohta, et kolmandate isikute nõusolek puudub. Abikaasa saab kohtusse kaevata ja tehingu lõpetada, kui ta tõendab, et ostja teadis (arvas), et müüja abikaasa ei nõustu tehinguga.
7. Korteri müüja on võlgu, pankrotis või pankrotilähedas
Kui korteriomanik on pankrotis, tema vastu on varalisi nõudeid või on käimas täitemenetlus, siis on suure tõenäosusega võlausaldajatel võimalik korteri müük talle vaidlustada. Seejärel tagastatakse objekt endisele omanikule ning ostja seisab võlausaldajate järjekorras, et korteri eest makstud raha kätte saada. Veelgi enam, kui inimene ei olnud kodu müügi hetkel pankrotis, vaid läks pankrotti kolme aasta jooksul pärast tehingu sõlmimist, on see halb ka korteri ostjale. Võlausaldajad saavad kohtus tõestada, et müük toimus võlgniku vara äravõtmiseks ja selline tehing tunnistatakse kehtetuks.
Kodumüüjal olevate nõuete ja võlgnevuste olemasolust saate teada ringkonnakohtu, ringkonnakohtute ja kohtutäiturite veebilehtedelt.
8. Müüakse kingituseks saadud korter
Korteri ostmine selle kinkelepinguga saanud omanikult on suhteliselt madala riskitasemega toiming. Küll aga on võimalus, et nimetatud kinkeleping vaidlustatakse, mis toob kaasa tehingu lõpetamise korteri hilisemaks müügiks.
Oksana Bayramova
Korteri annetamist on üsna raske vaidlustada. Esiteks saab seda teha ainult 3 aasta jooksul pärast lepingu sõlmimist. Teiseks tõi seadusandja välja ammendava loetelu kinkelepingu vaidlustamise alustest. Eluaseme annetamise lepingut saab vaidlustada järgmistel juhtudel: see on sõlmitud surve all; kingisaaja tegi katse kinkija või tema lähedaste eluks; kingisaaja tegevus võib kaasa tuua korteri kaotuse. Samuti võib korteri kinkimise lepingus ette näha kinkija õiguse tehing üles öelda, kui kingisaaja ellu jääb. See on ka seaduslik. Vaidlustada saab näiteks valesti vormistatud kinkelepingut, mis näeb ette korteri kinkimise üleandmise alles pärast kinkija surma. Selline leping loetakse tühiseks. Kui kinkelepingu koostas pankrotiseisus isik, siis saab annetuse ka vaidlustada.
9. Müüakse üürilepinguga saadud korter
Nagu märgib Oksana Bayramova, on veel üks varaliik, mis võib tulevasele omanikule probleeme tuua, praegusele omanikule (müüjale) üürilepingu alusel saadud korterid. Eriti kui üürilepingu sõlmimisest endise omaniku surmani on möödunud vähe aega.
Oksana Bayramova
Zyryanova Real Estate Bureau LLC jurist
Oluline on see, kui palju aega on möödunud korteri praeguse omaniku (müüja) omandisse võtmisest. Endisel omanikul võivad olla sugulased, kes üritavad üürilepingut vaidlustada. Nagu pärimise puhulgi, peetakse enam-vähem turvaliseks kortereid, mille müüja on kolm aastat.
10. Müük volikirjaga
Volikirjaga müüdava korteri ostmine on täiesti legaalne toiming. Kuid petturid töötavad sageli puhverserveri müügi kaudu. Seetõttu soovitavad juristid olla ettevaatlikud korterite puhul, mida müüakse volikirja alusel turuhinnast madalama hinnaga, samuti korteritega, mille müügiks on omanikud väljastanud volikirja mitte omastele, vaid võõrastele.
Aga isegi kui volikiri antakse sugulasele, ei garanteeri see, et ostu-müügitehingut ei saa edaspidi vaidlustada. Seda, et haldurid müüsid pärast käsundiandja (korteriomaniku) surma kortereid, on juhtunud rohkem kui korra. Sellist tehingut võib lugeda tühiseks, kuna pärast käsundiandja surma muutub volikiri kehtetuks.
Kinnisvara müügi volikirja õigsust saate kontrollida föderaalse notarite koja veebisaidi volikirjade registris. Seal on lehekülg www.reestr-dover.ru. Märkides dokumendi andmed - volikirja kinnitamise kuupäev, registris antud number, selle kinnitanud notari perekonnanimi, eesnimi ja isanimi - saate kontrollida volikirja usaldusväärsust. ja selle asjakohasust ehk aru saada, kas volikiri täna kehtib.
Anton Tšistjakov
Keskkassa "Põhja riigikassa" jurist
Kui tehing tehakse volikirjaga, tuleb seda kontrollida registri kaudu. Kuid me peame meeles pidama, et teavet ei sisestata registrisse alati kiiresti. Võib hästi selguda, et kehtivana märgitud volikiri on tegelikult juba aegunud või tühistatud.
11. Korteriosaku ostmine
Kolm kaitseastet tehingu vaidlustamise eest
Tehingu ettevalmistamisel ja sooritamisel peaks korteriostja välistama vähemalt võimaluse tehingu tühiseks tunnistamiseks, st mitte ostma korterit alaealistelt ja teovõimetutelt isikutelt, mitte tegema väljamõeldud ja teeseldud tehinguid ning ka veenduge müüja poolt esitatud dokumentide õigsuses.
Järgmine kaitsetase on tehingu vaidlustamise põhjuste välistamine. Varem andis portaali sait üsna üksikasjalikke juhiseid, mis võimaldas minimeerida tulevase omaniku probleemide võimalust, ning analüüsiti ka olukordi, kus on parem lihtsalt konkreetne objekt omada. Ja loomulikult peaks ostja hoiduma müüja ähvardamisest või eksitamisest. Tsiviilseadustiku artiklite 178 ja 179 kohaselt saab sellise tehingu vaidlustada ja tunnistada kehtetuks.
Korteri ostja kaitsel on kolmas aste - tehing on vajalik läbi viia nii, et probleemide ilmnemisel tunnistatakse ostja kohtu poolt heauskseks ostjaks. Sellise staatusega ostjalt korterit ei konfiskeerita.
Oksana Bayramova
Zyryanova Real Estate Bureau LLC jurist
Seaduses on määratletud „heauskse ostja“ hindav mõiste - see on ostja, kes ei teadnud ega saanud teada, et isikul, kellelt vara soetati, ei ole õigust seda võõrandada. Samas, kuna kinnistatud õigust kinnisasjale saab vaidlustada vaid kohtus, saab vaidlusaluse vara omandaja heausksuse ümber lükata vaid asja kohtus läbivaatamise tulemusena.
Jevgenia Svintaržitskaja
firma "BC_REAL ESTATE" jurist
Miks on lepingusse lisatud punktid, mis ütlevad, et korteri müüjal ei ole suuri võlgnevusi, tema suhtes ei ole täitemenetlust, korteril ei ole alaealisi ega kadunud kaasomanikke ning praegune omanik ei kasutanud emakapitali korteri eest tasumisel. Samuti viidatakse, et leping ei ole sõlmitud sunnil ega raskete asjaolude mõjul. Lepingu allkirjastamisega võtab müüja vastutuse esitatud teabe eest. Kohtuvaidluste tekkimisel muudab selline kokkulepe korteri ostja positsiooni tugevamaks. Suureneb võimalus saada tunnustatud heauskse ostjana.
Veebiportaalis saate lepingut vaadata ja alla laadida Wordi formaadis/
Kuid isegi tehingu kolmeastmeline kaitse vaidlustamise eest ei anna ostjale absoluutset garantiid. Tehing tunnistatakse kehtetuks (tühiseks) kohtus. Ja nagu märgib Regionaal-Turu Teaduste Akadeemia kinnisvaraekspert Anna Mikushina, ei võida selle käigus sageli mitte see, kellel on tugevam positsioon, vaid see, kellel on pädevam advokaat.
Lepingu muutmisele ja lõpetamisele on pühendatud tsiviilseadustiku (TsÜ) 29. peatükk. Üldjuhul on lepingu lõpetamine lepingu lõpetamise erijuhtum. Vaatleme kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise korda.
Lepingu lõpetamine
Tsiviilseadustiku artikli 450 lõike 2 kohaselt saab lepingut ühe poole taotlusel muuta või lõpetada ainult kohtulahendiga: Tuleb kohe märkida, et praktikas kasutatakse mõistet "lepingu täitmisest keeldumine". leping" kasutatakse sageli sünonüümina terminile "lepingu lõpetamine" - Tsiviilseadustiku artikli 450 lõike 3 kohaselt lepingu täielikust või osalisest täitmisest ühepoolse keeldumise korral, kui selline keeldumine on seadusega või poolte kokkuleppel lubatud, loetakse leping vastavalt lõppenuks või muudetuks.
Need ei ole siiski täiesti identsed mõisted. Seega on Tsiviilseadustiku artikli 520 lõike 2 kohaselt ostjal (saajal) õigus keelduda ebakvaliteetse kauba ja mittekomplektse kauba eest tasumisest ning kui kauba eest on tasutud, nõuda raha tagastamist. tasutakse kuni puuduste kõrvaldamiseni ja kauba komplekteerimiseni või asendamiseni. Mõiste «keeldumine» kasutamine antud juhul ei tähenda lepingu lõpetamist, vaid tähendab kohustuse täitmise peatamist.
Kuna lepingu lõpetamisel lõpevad poolte lepingulised kohustused tulevikuks, mis tähendab, et lõpetada saab vaid olemasoleva lepingu. See omadus võimaldab eristada lepingu lõpetamist selle kehtetuks või sõlmimata tunnistamisest. Seaduse rikkumisi pidi esinema ka selle sõlmimisel, mistõttu kehtetu leping kaotab kehtivuse selle allkirjastamise hetkest. Leping loetakse sõlmimata, kuna selles puuduvad olulised tingimused või kui pooled ei jõua nendes tingimustes kokkuleppele.
Kui lepingu riiklikku registreerimist ei ole teostatud
Kinnisvara puhul kerkib aga üks vastuoluline teema. Kas kinnisvaraleping loetakse kehtetuks ja sõlmimata juhtudel, kui lepingute nõutav riiklik registreerimine ei ole läbi viidud? Tsiviilseadustiku artikli 165 lõike 1 kohaselt toob notariaalse vormi ja seadusega sätestatud juhtudel tehingu riikliku registreerimise nõuete täitmata jätmine kaasa tehingu tühisuse. Selline tehing loetakse tühiseks.
Veelgi enam, tsiviilseadustiku artikli 433 lõike 3 kohaselt loetakse riiklikult registreerimisele kuuluv leping sõlmituks selle registreerimise hetkest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Siiski võib eeldada, et tsiviilseadustiku artikli 433 normid on tsiviilseadustiku artikli 165 suhtes erilised.
Seejärel ei sõlmita riikliku registreerimise puudumisel lepinguid tsiviilseadustiku artikli 433 punkti 3 alusel, tehingud on tsiviilseadustiku artikli 165 punkti 1 alusel kehtetud ja õigusi ei teki tsiviilseadustiku artikli 8 punkti 2 alusel.
Tsiviilseadustiku artikli 165 lõikes 1 sätestatud reeglit ei saa kehtivate õigusaktide kohaselt üldse kohaldada, kuna viimane kehtestab kohustusliku riikliku registreerimise ainult lepingutele ja nende suhtes kehtib erieeskiri.
Lepingu ülesütlemise korral, vastupidi, peavad selle aluseks olevad asjaolud ilmnema pärast lepingu sõlmimist ja alles lõpetamise hetkest lakkavad poolte kohustused edaspidiseks.
Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine
Tsiviilseadustiku artikli 450 lõigete 1 ja 2 kohaselt võib lepingu lõpetada poolte kokkuleppel ja ühepoolselt.
Lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel on oma õiguslikult olemuselt kahepoolne tehing. Lepingu lõpetamine toimub poolte kokkuleppel üldreeglina samal viisil kui lepingu sõlmimine (tsiviilseadustiku artikli 452 punkt 1).
Nagu eespool mainitud, saab ühe poole nõudmisel lepingut muuta või lõpetada ainult kohtulahendiga:
- teise poole olulise lepingurikkumise korral;
- muudel tsiviilseadustiku, muude seaduste või lepinguga sätestatud juhtudel.
Kinnisvara ostu-müügi puhul ei ole seadusega ette nähtud ühepoolset lepingu täitmisest keeldumist ilma kohtusse pöördumata. Lepingu lõpetamisest saame üldreeglina rääkida vaid kahepoolsel kokkuleppel või ühe poole algatusel ühepoolselt kohtusse pöördudes.
Üldjuhul saab lõpetada vaid juba sõlmitud kehtiva lepingu, mis on veel täitmata ja seega veel jõus. Kinnisvara ostu-müügitehingute puhul see reegel aga ei kehti, kuna selliste lepingute sõlmimise protseduuril on teatud spetsiifika. Fakt on see, et kinnisvara ostu-müügilepingute sõlmimisel tuleb omandiõiguse üleandmine riiklikult registreerida. Teatud lepingute puhul on nõutav ka lepingu enda riiklik registreerimine (kui riikliku registreerimise nõue on seadusega otseselt sätestatud). Lepingu pooltel endil ei ole õigust vastavalt lepingutingimustele kehtestada ega tühistada kohustuslikku riiklikku registreerimist.
Riiklikult registreerimisele kuuluvad tehingud loetakse sõlmituks nende registreerimise hetkest, mitte hetkest, kui pooled on neile alla kirjutanud või notariaalselt kinnitatud.
Kinnisvaratehingute tegemisel registreeritakse ainult omandi üleminekut, kuid mitte tehingut ennast. Sel juhul on erandiks eluruumide ostu-müügitehingud (tsiviilseadustiku artikkel 558), mis kuuluvad riiklikule registreerimisele. Seega on võimalik eluruumi ostu-müügilepingut lõpetada alles pärast tehingu enda registreerimist.
Tsiviilseadustiku artikli 453 lõike 4 kohaselt ei ole pooltel õigust nõuda enne lepingu muutmist või lõpetamist võetud kohustuse tagastamist, kui seaduse või poolte kokkuleppega ei ole sätestatud teisiti. See tähendab, et nimelist eluruumi ostu-müügilepingut on pea võimatu lõpetada, kui on registreeritud ka omandi üleminek.
Seega saab lõpetada vaid kehtiva kinnisvara ostu-müügilepingu. Sellest tulenevalt, kui pooled lepivad kokku pärast kinnisasjale õiguste ülemineku riiklikku registreerimist naasta algsele positsioonile, peavad nad sõlmima uue müügilepingu, milles müüjast saab ostja ja ostjast müüja.
© Juhime oma kolleegide erilist tähelepanu vajadusele viidata "
Müüja ja ostja vaheline tehing reguleerib ostu-müügilepingut. Kui menetluses osalejad millegagi rahul ei ole, võidakse leping lõpetada. Lihtsaim viis protseduuri läbi viia on enne Rosreestriga ühendust võtmist. Kui täidetakse kinnisasja ostu-müügilepingu lõpetamine peale registreerimist, võib see kaasa tuua mitmeid raskusi. Kodanik peab arvestama, et sellist toimingut ei saa alati teha.
Menetlus on siiski võimalik. Selleks tuleb uurida juhtumeid, mil seadus lubab varem sõlmitud tehingu kehtetuks tunnistada. Räägime edasi kehtivatest õigusaktidest, lepingu lõpetamise korrast enne registreerimist, samuti põhjustest, mis võimaldavad teil pärast Rosreestriga ühendust võtmist midagi ette võtta.
Sõlmitud leping ei rahulda alati mõlemat osalist. Müüja võib olla rahulolematu raha mittetäieliku või hilinenud tasumisega. Ostja võib tehingu käigus avastada, et ostetud kinnistul on kommunaalkulud tasumata või täielikult tasumata ning ruumidesse on registreeritud kolmandad isikud. Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise võimalus pärast registreerimist on reguleeritud Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku 29. peatükiga.
Enne otse menetluse juurde asumist on soovitatav tutvuda järgmiste Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklitega:
- 450 – sisaldab loetelu põhjustest, mille alusel saab registreeritud tehingu lõpetada;
- 451 – kajastab asjaolude muutumisest tingitud lepingu lõpetamise tunnuseid;
- 452 – fikseerib lõpetamismenetluse korra;
- 453 – näitab lepingu lõpetamise tagajärgi pärast registreerimist.
Kõik manipulatsioonid kinnisvaraga viiakse läbi föderaalseaduse nr 122 sätete alusel. Selle kohaselt tuleb kõik eluasemetehingud registreerida. Protsessi tuleb järgida ka kinnisvara ostmisel ja kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamisel.
Kehtiv seadusandlus kajastab aegumistähtaega, mille jooksul on isikul õigus pöörduda kohtusse ja leping lõpetada. Seadus lubab müüjal ja ostjal lepingu lõpetamise menetluse läbi viia 3 aasta jooksul alates lepingu registreerimise päevast.
Kui me räägime elamukinnisvarast, peate läbima topeltregistreerimise protsessi. Toiming tuleb sooritada seoses tehingu enda ja vara omaniku vahetumise faktiga.
Korteri ostu-müügilepingu lõpetamine enne registreerimist
Kui korteri ostu-müügi registreerimisprotsess on lõppenud, loetakse see lõppenuks. Olles sõlminud korteri või maja suhtes lepingu, peavad müüjal ja ostjal, kes on otsustanud täita kohustustest loobumise, olema aega tehingu lõpetamise kokkuleppe esitamiseks riiklikule registrile.
Toiming tuleb lõpule viia enne registreerimise lõpetamist ja omandiõiguse muutumist. Praktikas tehakse ülaltoodud toiminguid kõige sagedamini samaaegselt.
Kui tehingu sõlmimise protseduur viidi läbi notari või kinnisvarabüroo abiga, tuleks nendega ühendust võtta ka lepingu lõpetamisel.
Kui korteri ostu-müügileping on registreerimiseks esitatud, kuid seda pole veel registreeritud, peavad müüja ja ostja koostama ja esitama ühiselt Rosreestrile avalduse koos registreerimistaotlusega. Kui üks lepingupooltest ei nõustu tehingu lõpetamisega, on võimalik toiminguid teha ainult kohtu kaudu.
Kui kinnisvara ostu-müügileping on juba registreeritud
Kui korteri ostu-müügilepingu registreerimine on lõpetatud ja müüja on kinnisvarale õigused üle andnud ja ostja on raha üle kandnud, saab lepingu lõpetada ühe poole nõudel või vastastikusel tehingu poolte nõusolek. Kui mõlemad pooled soovivad varem sõlmitud lepingut üles öelda, on kõige lihtsam viis sooritada tehing vastupidises järjekorras. Sel juhul saab müüjast ostja ja ostjast müüja. Lepingu poolte vahel, mille osas lõpetatakse, sõlmitakse uus leping, mille alusel toimub kinnisasja omandiõiguse üleandmine Protsess toimub vastavalt klassikalised reeglid. Müüja ja ostja peavad Rosreestrile uuesti pöörduma ja uue lepingu registreerima. Kinnisvara müük toimub tavaliselt sama summa eest.
Kui müüja ja ostjad ei soovi mingil põhjusel tehingut tagasi pöörata, saavad nad kõik nüansid läbi arutada ja koostada kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise lepingu. Vajalik on koostada avaldus, mille alusel saab lepingu üles öelda. Selle koostavad lepingu pooled ühiselt. Dokumentide pakett tuleb esitada Rosreestr. Laekunud paberite alusel tehakse maja ostu-müügitehingu lõpetamise kohta protokoll ja teostatakse selle tühistamine.
Kui osaline täitmine on teostatud ja volitatud asutuse töötajad on registreerimisprotsessi juba lõpetanud, ei saa lõpetamisleping nende poolt sõlmitud lepingu lõpetamise aluseks.
Kui lepingut soovib lõpetada vaid üks protsessis osaleja, soovitavad eksperdid püüda jõuda kokkuleppele ka teise lepingupoolega. Selleks tuleb saata kirjalik ettepanek tehingu tühistamiseks. Kui isik keeldub lõpetamast või ei vasta saabunud teatele 30 päeva jooksul, on kodanikul õigus esitada pretensioon. Varem sõlmitud lepingu lõpetamiseks aga ainult soovist ei piisa. Tehingu tühistamiseks peavad sellel olema mõjuvad põhjused. Nende hulgas on nii lepingu oluliste punktide rikkumisi kui ka mitmeid muid juhtumeid. Need sõltuvad hetkeolukorra spetsiifikast.
Olulised tingimused, mis võivad olla registreeritud lepingu ülesütlemise põhjuseks, on:
- ostja ei panustanud vahendeid kinnisvara ostmiseks või ei andnud neid täielikult;
- korterisse on registreeritud kolmandad isikud;
- lepingule on alla kirjutanud isik, kes ei ole õiguspädev;
- kodanik sunniti dokumentidele alla kirjutama;
Kehtiv seadusandlus kohustab ostjat ostetud kauba eest tasuma. Kui me räägime kinnisvarast, siis raha ülekandmine peab olema dokumenteeritud.
Pooled võivad selleks koostada järgmised dokumendid:
- kviitung;
- pangakonto väljavõte;
- kviitung, mis kinnitab raha kassasse sissemaksmist, kui tehing on sõlmitud juriidilise isikuga.
Kui ostja keeldub raha andmast, on müüjal õigus nõuda tehingu ühepoolset lõpetamist. Sel juhul jäävad ruumid endisele omanikule. Kui vara on võõrandatud ja raha ei ole laekunud, on kohtul õigus tehing lõpetada ja vara müüjale tagastada või tunnistada tehing ebaseaduslikuks ja kohustada ostjat sunniraha tasuma.
Korterisse on registreeritud kolmandad isikud
Arvestades, kas korteri ostu-müügilepingut on võimalik peale registreerimist lõpetada, tuleb arvestada ruumis registreeritud kolmandate isikute olemasoluga. Seega võib praktikas müüdud eluaseme kasutusõigus jääda ühele selle endistest omanikest. Omandi üleminekul jäävad kõik ruumide koormatised alles. See tähendab, et võla peab tasuma korteri uus omanik. Praktikas võib tekkida olukord, kui üks isikutest, kes ei ole ruumi omanik, kuid on sinna sisse kirjutatud, lahkub pikemaks ajaks kuskilt või läheb vangi. Elamispinna omanikud müüvad hetkel kinnistut. Mõne aja pärast võib kodanik naasta. Samas säilib tal õigus ruume kasutada. Uus omanik on sunnitud elamispinda jagama täiesti võõra inimesega.
Sellises olukorras leidmisel on vara uuel omanikul õigus tehing kohtus vaidlustada ja leping lõpetada. Reegel kehtib juhul, kui tehingu tegemisest ei ole möödunud 3 aastat.
Kui kohus on nõus kaebaja taotlust rahuldama, tagastatakse ostjale elamispinna ostu eest tasutud raha.
Tehingu kehtetuks tunnistamine
Kodanikud pöörduvad sageli kohtusse nõudega tunnistada varem sõlmitud leping kehtetuks. Selle aluseks on lepingu õigusvastasus. Kui kohus nõustub nõudeid täitma, siis lepingut ei lõpetata. Tehing tunnistatakse aga kehtetuks. Enamasti tehakse selline otsus siis, kui lepingule on alla kirjutanud teovõimetu kodanik või toimingu tegi vägivaldse surve all olev isik. Valeandmete esitamine toob kaasa ka tehingu kehtetuks tunnistamise. Ja kui kohus teeb sellise otsuse, naaseb igaüks sama varalise seisundi juurde, mis oli enne lepingu allkirjastamist.
Olukorrad on oluliselt muutunud
Mõeldes, kuidas pärast riiklikku registreerimist korteri ostu-müügilepingut lõpetada, saab inimene teada, et toimingut saab teha, kui asjaolud on oluliselt muutunud. See hõlmab olukordi, mille toimumisest teadlik kodanik keeldub tehingut sõlmimast.
Sel juhul peab olukord vastama nõuete loetelule, mis hõlmab järgmist:
- juhtunu juhtus ootamatult;
- olukord kuulub ületamatu kategooriasse;
- juhtunuga kaasneb tehingupooltele tõsine kahju;
- juhtunu mõjutab mõlema lepingupoole huve.
Toimunud muudatused loetakse olulisteks, kui kõik ülaltoodud tingimused on täidetud.
Kõige sagedamini nõustub kohus sellel alusel tehingu lõpetama järgmistel juhtudel:
- kehtivaid õigusakte on muudetud;
- viiakse läbi organisatsiooni likvideerimise protsess, mis ei ole seotud pankrotiga;
- ruumide turuhind on oluliselt tõusnud;
- oli finantskriis.
Viimast asjaolu peetakse oluliseks ja selle alusel on lepingut üsna keeruline lõpetada.
Põhjused Seega, nagu eespool mainitud, võivad lepingu lõpetamise aluseks olla järgmised asjaolud:
- poolte vastastikune nõusolek;
- ühe poole tingimuste oluline muutus;
- muud seaduses või lepingus sätestatud tingimused.
Seadus näeb aga ette teise tehingu lõpetamise aluse – selle tühistamise või tühisuse. Üldsätted tehingute tühistamise ja tühisuse kohta on toodud artiklis. Koodeks 166. Seega on kohtulahendi tulemusel selliseks tunnistatud kokkulepe tühistatav, olenemata tunnustamisest on see tühine. Seega võib kohus selle poole taotlusel, kelle õigust rikuti, tunnistada tehingu kehtetuks, kui tuvastab asjaolud, et kaebaja seadusega kaitstud õiguste osas pandi toime raskeid rikkumisi.
Kuidas lõpetada kinnisasja ostu-müügileping peale registreerimist?
Vara võib olla juba võõrandatud (kuigi vara võõrandamine enne makse laekumist on ka väga ebamõistlik), kuid müüja pole selle eest raha näinud. Siis saab ta kirjutada kohtule hagiavalduse ja nõuda sellise tehingu lõpetamist Igal juhul tuleb hagiavaldus korrektselt vormistada.
Kui teil on kahtlusi sellise dokumendi koostamise õigsuses, on parem pöörduda professionaalse juristi poole. Maja ostu-müügilepingu lõpetamise negatiivsed tagajärjed poolte jaoks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 453 on üks väga huvitav punkt.
Seal on kirjas, et lepingu lõpetamisel ei saa kumbki pool nõuda tegelikult tehtu tagastamist, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.
Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine. Millal saan tehingu tühistada?
Tehingu vabatahtliku ülesütlemise korral on lepingu vormistamine võimalik kuni lepingutingimuste täieliku täitmiseni. Märkida tuleb ka tähtaeg, mis on pooltele antud otsuse tegemiseks teiselt osalejalt soovitud lõpetamise teate saamise korral.
Vaikimisi on see periood kolmkümmend päeva, kuid selle võib täpsustada teatises endas. Oluline on pöörata tähelepanu sellisele sõnastusele nagu “mõistlikud tähtajad”, mis puudutab vara/raha üleandmise aega.
See periood ei ole seadusega selgelt reguleeritud. Seetõttu on soovitav lepingus täpsustada lepingust tulenevate kohustuste täitmise täpne tähtaeg. Kohtupraktika Kinnisvara ostu-müügilepingute lõpetamisega kaasneb üsna ulatuslik kohtupraktika.
Kõige sagedamini on põhjuseks korteri või raha võõrandamise lepingutingimuste täitmata jätmine.
Kuidas lõpetada korteri ostu-müügileping
Kande tühistamise kohta teeb Rosreestr kande kohtuotsuse alusel. Maja ostu-müügilepingu lõpetamise alused Kui pooled lõpetavad lepingu vastastikusel kokkuleppel, siis nende motiivid võivad olla absoluutselt kõik.
Inimesed võivad pärast kõike uuesti kaalumist ja hindamist lihtsalt meelt muuta – see on nende õigus. Hoopis teistsugune on olukord siis, kui pooled nõuavad lepingu ühepoolset lõpetamist.
See protsess, nagu eespool öeldud, peab toimuma eranditult kohtu kaudu. Osapool, kes nõuab tehingu lõpetamist, peab tõendama, et teine pool, kes soovib lepingut jõusse jätta, rikub oluliselt tehingutingimusi.
Mida tähendab "olulised rikkumised", vt allpool:
- Müüja esitas korteri kohta valedokumendid.
Kinnisvara ostu-müügitehingu lõpetamine peale registreerimist
Tähelepanu
Lepingu ülesütlemisel oluliselt muutunud asjaolude tõttu määrab kohus kummagi poole taotlusel lepingu ülesütlemise tagajärjed, lähtudes vajadusest jaotada poolte vahel õiglaselt lepingu täitmisega seotud kulud. käesolevast lepingust. 4. Lepingu muutmine asjaolude olulise muutumise tõttu on kohtulahendiga lubatud erandjuhtudel, kui lepingu lõpetamine on vastuolus avalike huvidega või toob pooltele kaasa kahju, mis oluliselt ületab lepingu täitmiseks vajalikke kulutusi. kohtu poolt muudetud tingimused.
§ 452. Lepingu muutmise ja lõpetamise kord 1. Lepingu muutmise või lõpetamise kokkulepe sõlmitakse lepinguga samas vormis, kui seadusest, muudest õigusaktidest, lepingust või äritavast ei tulene teisiti.
2.
Millal saab maja ostu-müügilepingu lõpetada?
Tähtis
Kui dokumendid on registreerimiskojale veel esitamata, ei ole vaja täiendavaid toiminguid teha – pooled sõlmivad lihtsalt põhilepinguga samas vormis lõpetamislepingu. Kui menetlust on juba alustatud, kohaldatakse Art.
31 Föderaalseadus nr 218. Seega toimub selle artikli 1. osa alusel riikliku registreerimise lõpetamine enne ühtsesse riiklikusse registrisse kande tegemist kinnisvara müüja ja ostja ühise avalduse alusel. ja lõpetamisleping. Muid dokumente esitama ei pea. Avaldus Kui üks protsessis osalejatest rikub oluliselt lepingutingimusi või esineb tehingu tühisusele viitavaid asjaolusid, peab huvitatud isik 3 aasta jooksul alates õiguse rikkumise avastamise päevast esitama avalduse. nõue kohtusse, esitades nõuet kinnitavad dokumendid.
Millal saab korteri ostu-müügilepingu lõpetada?
Lepingu kohtus ülesütlemiseks peavad olema tõsised põhjused:
- Lepingu oluliste (oluliste) punktide rikkumine;
- Muud juhtumid (määrab kohus iga pretsedendi jaoks eraldi).
Olulised tingimused, mille rikkumine toob kaasa dokumendi lõpetamise või kehtetuks tunnistamise, on enamasti:
- Makse puudumine või mittetäielik;
- Koormine korterisse registreeritud kodanike näol;
- Dokumentide allkirjastamine teovõimetu isiku poolt;
- Sundimine dokumentidele alla kirjutama.
Millise perioodi jooksul võib korteri ostu-müügilepingut lõpetada?
Kallis Anastasia. Olen kolleegiga eriarvamusel Seadus näeb ette lepingu lõpetamise, sh toa ostu-müügi. Minu praktikas näiteks lõpetas kohus korteri ostu-müügi lepingu (ja oli kehtetuks tunnistamata) lepingutingimuste olulise rikkumise alusel. Samuti peaksite teadma, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklites 168–179 sätestatud alustel on võimalik mitte ainult lepingut lõpetada, vaid ka kehtetuks tunnistada. Artikkel 450. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik Lepingu muutmise ja lõpetamise alused 1. Lepingu muutmine ja lõpetamine on võimalik poolte kokkuleppel, kui käesolevas seadustikus, teistes seadustes või lepingus ei ole sätestatud teisiti.
2.
Millal saab maja ostu-müügilepingu lõpetada?
Selle põhjuseks on ostu-müügilepingu enda iseärasused ja kinnisvara õiguste registreerimise nüansid riiklikes registreerimisasutustes. Tsiviilseadustiku järgi saab eseme müüki lõpetada kas kohtus või poolte vastastikusel kokkuleppel.
Vastastikusest kokkuleppest ei pruugi aga piisata. Miks? Vaatleme näidet: pooled viisid läbi ostu-müügi, müüja andis vara üle ja ostja tasus selle eest täielikult.
Pooled esitasid dokumendid riiklikuks registreerimiseks, ettenähtud aja jooksul sai ostja omanikuks ja müüja lakkas olemast omanik. Sel ajal pooled teineteisele pretensioone ei esitanud.
Siis aga mõtlesid nad ümber ja otsustasid korteri müügist loobuda.
Kas siis on võimalik peale registreerimist korteri ostu-müügilepingut lõpetada? Sellises olukorras on kaks võimalust. Kui pooled omavahel kokku lepivad, võivad nad teha pöördtehingu. Ehk siis sõlmitakse lepinguline leping, aga nüüd tegutseb ostjana endine omanik-müüja. Teine võimalus on vastuvõetav ainult osaleja tahteavaldusega. Ta võib pöörduda kohtusse, kuid ainult nõudega leping kehtetuks tunnistada. Lisaks peate esitama kaalukaid argumente. Vastasel juhul ei saa kohus lepingut lõpetada, kui selle tingimusi või seadusesätteid ei rikuta. Korteri ostu-müügilepingu lõpetamise kokkulepe Ostu-müügilepingu lõpetamise lepingu koostamisel peavad pooled ette nägema kõik olulised nüansid, kirjutades need lepingutingimustesse.
Millal saab maja ostu-müügilepingu lõpetada?
On olukordi, mida ei saa üldse põhjendada ega õiguslikult seletada: „Kohus oli arutusel ostu-müügilepingu ülesütlemise juhtum muutunud asjaolude tõttu. Eelkõige nõudis hagejast müüja lepingu lõpetamist põhjusel, et tema kõrgest east tingituna oli tema tervis oluliselt halvenenud ja samal ajal halvenenud tema varaline olukord.
Ühe aasta jooksul tabas hagejat südameinfarkt ja insult. See tähendab, et ta ei osanud oma elu sellist halvenemist ette kujutada. Kohus pidas alusteks kõige olulisemad muudatused, mis võimaldavad lepingut lõpetada. Pretsedent on see, et lepingu sõlmimisest on möödas üksteist aastat.» Kokkuvõtteks võib öelda, et loomulikult on võimalik ostu-müügileping lõpetada. Pealegi saab seda teha üsna pika aja jooksul.
Oluline on üksikasjalikult kirjeldada lepingu alusel täidetu ühepoolse tagastamise korda ning täpsustada tagastamise tingimusi. Mis see on ostu-müügileping on lepingu dokument, mille alusel üks pool, vara omanik, annab selle teisele isikule üle kokkulepitud rahasumma eest?
Leping vormistatakse kirjalikult. Selles kirjeldatakse üksikasjalikult juriidiliste isikute vahelise suhtluse tingimusi, nimelt:
- lepingu koostamise kuupäev;
- tehingu poolte isikuandmed;
- lepingu ese ja selle sarnased omadused;
- tehingu väärtus;
- makse kord ja tähtajad;
- poolte õigused ja kohustused;
- osalejate vastutus;
- lisatingimused.
Seadus näeb poliisil ette oluliste tingimuste kohustusliku olemasolu.
